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Decisão do CNJ pode impactar o mercado imobiliário e o sonho da casa própria

No último dia 05 de junho, o Corregedor Nacional de Justiça, Min. Luis Felipe Salomão, decidiu que a celebração de contratos de alienação fiduciária de bens imóveis por meio de instrumento particular, com efeitos de escritura pública, restringe-se às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, constantes do artigo 2º da lei 9.514/1997.
A decisão teve como fundamento o fato de que “os dispositivos legais [da Lei n. 9.514/1997] (…) não revogaram a regra geral do Direito Privado, consagrada no artigo 108 do Código Civil, quanto à essencialidade da escritura pública para validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”.
E, por fim, foi determinado que “as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal devem adequar seus normativos à presente decisão no prazo de 30 (trinta) dias”.
Ora, seja por uma análise jurídica, seja por uma análise econômica, a decisão gera perplexidade.
O art. 22, § 1°, da lei nº 9.514/97, prevê que a alienação fiduciária poderá ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, integrante ou não do Sistema Financeiro Imobiliário, e o art. 38 da mesma lei diz que os atos e contratos referidos nesta lei, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, de modo a possibilitar que a alienação fiduciária possa ser pactuada também por instrumento particular e por qualquer pessoa.
Ademais, a alienação fiduciária não está no rol dos direitos reais, art. 1.225 do Código Civil, sendo, por consequência, não um direito real, mas uma garantia real na forma do art. 1.368-B do Código Civil. Assim, o art. 108 do Código Civil, no qual se fundou a decisão do CNJ e que obriga a utilização de escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis, não deveria ser aplicável à alienação fiduciária.
Como se não bastasse, milhões de pessoas, para concretizar o sabido sonho da casa própria, o fazem via contratos de alienação fiduciária em garantia. E, também um sem número de sociedades empresárias do mercado imobiliário desenvolveram seus negócios através deles.
Tal medida, de aplicação quase que imediata, certamente aumentará os custos de aquisição para os consumidores, fruto da obrigatoriedade de realização das AF`s mediante escritura pública e ainda poderá fazer com que haja restrição de acesso ao crédito aos empreendedores do setor.
Só o tempo dirá quanto os sonhos e o mercado imobiliário, que tanto contribui para o PIB de nosso país, serão afetados.

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Gabriel de Britto Silva
Sócio no RBLR Advogados, com atuação no contencioso estratégico e consultivo cível e imobiliário. Coordenador do núcleo de mediação e arbitragem imobiliária da CAMES. Participante da comissão de arbitragem e da comissão condominial da OAB/RJ e da comissão de arbitragem do IBRADIM. Juiz Leigo por 09 anos - TJ/RJ. Graduação - IBMEC/RJ. Pós - EMERJ.

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