Por Estímulo ao Mercado Imobiliário no país – a suspensão do Provimento nº 172/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça
No dia 05/06/2024, o Ministro Luis Felipe Salomão, em sede do PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS de nº 0008242-69.2023.2.00.00009, decidiu que a celebração de contratos de alienação fiduciária de bens imóveis por meio de instrumento particular, com efeitos de escritura pública, restringe-se às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, constantes do artigo 2º da lei 9.514/1997 [“Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional – CMN”]. Excluir-se-ia desse sistema, por exemplo, as construtoras, loteadoras e imobiliárias.
A decisão teve como fundamento o fato de que “os dispositivos legais [da Lei n. 9.514/1997] (…) não revogaram a regra geral do Direito Privado, consagrada no artigo 108 do Código Civil, quanto à essencialidade da escritura pública para validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”.
Essa decisão gerou o Provimento nº 172/2024 da Corregedoria Nacional, publicado no dia 11/06/2024. Seja por uma análise jurídica, seja por uma análise econômica, a decisão passou gerar perplexidade em todos os players do mercado imobiliário e nos advogados especializados no setor.
Listo cinco principais motivos:
(i) O art. 22, § 1° da lei nº 9.514/97 prevê que a alienação fiduciária poderá ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, integrante ou não do Sistema Financeiro Imobiliário e o art. 38 da mesma lei diz que os atos e contratos referidos nesta lei, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, de modo a possibilitar que a alienação fiduciária possa ser pactuada também por instrumento particular e por
qualquer pessoa;
(ii) A alienação fiduciária não está no rol dos direitos reais, art. 1.225 do Código Civil, sendo, por consequência, não um direito real, mas uma garantia real na forma do art. 1.368-B do Código Civil. Assim, o art. 108 do Código Civil, no qual se fundou a decisão do CNJ e que obriga a utilização de escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis, não deveria ser aplicável à alienação fiduciária;
(iii) Milhões de pessoas, para concretizar o sabido sonho da casa própria, o fazem via contratos de alienação fiduciária em garantia, e também um sem número de sociedades empresárias do mercado imobiliário desenvolveram seus negócios através deles;
(iv) Tal medida aumentou os custos de aquisição para os consumidores, fruto da obrigatoriedade de realização das alienações fiduciárias mediante escritura pública e ainda fez com que houvesse restrição de acesso ao crédito aos empreendedores do setor, em prejuízo ao sonho da casa própria e ao mercado imobiliário que tanto contribuí para o PIB de nosso país. Foi exatamente este o fundamento utilizado pelo Ministro Campbell: “dificulta o acesso ao financiamento imobiliário, afetando consumidores e incorporadoras, e aumenta o risco de superendividamento”;
(v) A Lei da Liberdade Econômica, que veda a criação de demanda artificial ou compulsória de produto, serviço ou atividade profissional, inclusive de uso de cartórios, registros ou cadastros, sendo posterior à Lei nº 9.514/97, seria um claro obstáculo a tal exigência de escritura pública.
Nesse sentido, a suspensão liminar dos efeitos do Provimento nº 172/2024 é extremamente benéfica, terá o condão de estimular o mercado imobiliário no país e de reavivar o sonho da casa própria.
Gabriel de Britto Silva, advogado especializado em direito imobiliário.
Colunista
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