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A responsabilidade civil do construtor – Uma análise sob a óptica dos vícios construtivos

I BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A RESPONSABILIDADE CIVIL

O conceito de responsabilidade civil não é estático, de modo que gradualmente o seu significado enfrentou e permanece enfrentando constante mutação, sem, todavia, abandonar os fundamentos do equilíbrio, justiça e harmonia, especialmente pela importância que a Constituição Federal atribui à inviolabilidade da vida privada, honra, integridade e imagem das pessoas[1] – sejam elas físicas ou jurídicas.

A evolução contínua do instituto é uma espécie de mola propulsora para o progresso da sociedade. Isto porque, à medida que o conjunto de indivíduos enquanto população evolui, o Direito deve se moldar a fim de acompanhar e tutelar as mudanças advindas do processo de desenvolvimento da coletividade, possibilitando a organização e funcionamento do corpo social, sob risco de ser instaurada uma verdadeira situação de desordem.

Em outros termos, a responsabilidade civil decorre das necessidades humanas e se espelha nas mudanças paulatinas das perspectivas sociais, culturais e econômicas ao longo do tempo, e, portanto, tem se adaptado às necessidades de uma sociedade em contínua transformação.

 

II UMA ANÁLISE DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR

O adensamento populacional aliado ao avanço tecnológico decorrente da série de progressos enfrentados na área econômica impulsionou o desenvolvimento no âmbito da construção civil. O desempenho acelerado das atividades construtivas fez com que a legislação precisasse se adequar à nova realidade, se capacitando e prevendo, sobretudo, a responsabilidade civil de construtores diante de erros que afetem negativamente a função satisfatória do empreendimento edificado.

A construção civil exerce um papel fundamental em qualquer sociedade, tendo um impacto abrangente em diversos aspectos, notadamente porque é o segmento por meio do qual há a confecção de estruturas edilícias, dentre elas àquelas destinadas ao fornecimento de unidades habitacionais, sendo imprescindível a fiscalização dos deveres inerentes às boas práticas construtivas, sob risco de graves prejuízos.

A atividade construtiva deixou de ser vinculada a habitações primárias e sem planejamento para se tornar um encadeamento de operações técnicas e essenciais às edificações contemporâneas, de maneira que as moradias passaram a ser o centro da Engenharia Civil, demandando dos profissionais a produção de ambientes seguros e lares mais confortáveis.

Considerando a sua importância e a sua complexidade, Hely Lopes Meirelles[2] considerou que a construção é um potencial meio de gerar danos aos proprietários, logo, o construtor deve se sujeitar a um conjunto de normas cogentes que tenham o objetivo de repelir e reparar tais prejuízos.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) lançou em 2013 a “Norma Brasileira de Desempenho de Edifícios” (NBR 15.575), que se destina a estabelecer critérios embasados em aspectos técnicos para a produção de sistemas construtivos. O intuito da norma consiste em agregar segurança à construção civil, de maneira que os aspectos técnicos necessários à habitabilidade de uma edificação sejam observados desde a concepção do seu projeto.

Para Hely Lopes Meirelles[3], a construção engloba “todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto”. Por decorrência lógica, os limites da responsabilidade profissional estão vinculados à observância das instruções relacionadas ao tema da construção civil e ao projeto constituído.

Embora a NBR não seja revestida da força de uma lei, visto que esta passa por um procedimento legislativo, a obediência à ela contribui diretamente para a análise da extensão da responsabilidade civil do construtor, tendo em vista que a ausência do seu cumprimento torna-se fonte geradora de ato ilícito e das suas respectivas consequências legais.

A partir da NBR 15.575, o conceito de construtor passou a ser a “pessoa física ou jurídica, legalmente habilitada, contratada para executar o empreendimento de acordo com o projeto e em condições mutuamente estabelecidas”. Assim, o construtor deve lograr êxito na obra, alcançando o resultado buscado, que se perfaz na criação de uma edificação que possua devidas condições de habitabilidade e segurança.

Essa cognição é reforçada por Carlos Roberto Gonçalvez[4], que visualiza que a obrigação do construtor é de “resultado”, devendo se atingir o êxito da obra sem que ela esteja eivada por vícios que lhes retire a sua perfeição.

 

III. CONCEITUANDO OS VÍCIOS CONSTRUTIVOS

A inobservância das normas pertinentes pode se revelar de diferentes formas, sobretudo através do aparecimento de vícios construtivos, manifestações patológicas provenientes do errôneo processo de edificação.

O delito perpetrado pelo construtor – ausência de observância das normas e instruções técnicas necessárias – descortina tais patologias e, consequentemente, causa uma série de transtornos extrapatrimoniais e patrimoniais, como o decréscimo mercadológico do bem, haja vista sua qualidade, funcionalidade, estética e até mesmo sua habitabilidade encontrarem-se afetadas.

Os vícios construtivos podem ser diferenciados entre aparentes ou ocultos. Os aparentes, como o próprio nome sugere, são aqueles identificáveis por meio de mera inspeção visual, não demandando que seja realizado um exame técnico na estrutura para sua constatação. Os ocultos, por sua vez, são aqueles verificáveis mediante exame circunstanciado na edificação com a devida averiguação técnica de um profissional habilitado no ramo da Engenharia Civil.

A despeito da diferenciação, ambas as anomalias atraem para o construtor o dever de repará-lo[5]:

A responsabilidade do construtor é de resultado, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos, que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha – força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiros, não tendo, aqui, relevância o fortuito interno.

Em outros termos, por ser uma atividade de resultado, torna-se irrelevante a definição do vício enquanto aparente ou oculto para fins de responsabilização do construtor, visto que os dois decorrem da má execução dos serviços ou da insuficiência técnica empregadas na construção do empreendimento, sendo, inclusive, um dos principais focos de litígio entre construtores e proprietários.

Significa dizer que com o surgimento do vício, sobrechega a responsabilidade civil do construtor, e com a permanência do defeito, há a permanência da sua obrigação de saná-lo.

O presente artigo não se destina a invadir a reserva dos aspectos técnicos da Engenharia Civil, mas sim, observar o ônus do construtor do ponto de vista jurídico, considerando o dever de perfeição da obra. No entanto, tendo em vista que são assuntos tangentes, vale ressaltar que cabe ao construtor empregar os materiais adequados, a partir da função de cada estrutura, de maneira que seja alcançada a funcionalidade e qualidade de todo o sistema construtivo.

 

IV A GARANTIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL

A responsabilidade civil do construtor é de natureza legal, não restando dúvidas que ele não poderá dela se eximir, ainda que por disposição contratual, ou mesmo minorar o prazo previsto na legislação, devendo responder por eventuais defeitos que vierem a surgir na edificação.

No âmbito da construção civil, a própria patologia é considerada como lesão ao direito de outrem, e portanto, o prejuízo merece ser reparado, tendo em vista que o seu aparecimento demonstra que o dever do construtor não foi cumprido a contento.

O Código Civil de 1916 obrigava o construtor a prestar garantia pela obra nos seguintes termos:

Art. 1.245. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra.

Com o advento do Novo Código Civil, a garantia legal passou a ser disciplinada pela seguinte redação:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

A evolução da norma conduz à interpretação de que o prazo de cinco anos não é prescricional ou decadencial, mas sim, de garantia, podendo o proprietário acioná-la dentro do lapso temporal previsto.

Todavia, a despeito do prazo fixado ser inequívoco, o conceito de segurança e solidez da obra é um tema que ainda se encontra nebuloso na seara jurídica.

O legislador civil demonstrou uma preocupação em resguardar o direito dos proprietários de eventuais danos causados pela falha na prestação dos serviços construtivos durante o prazo indicado, contudo, o diploma normativo não especificou quais seriam as noções de segurança e solidez, abrindo-se margem para questionar até onde a responsabilidade civil do construtor se perpetua.

Cristiano Chave de Farias, Nelson Rosenvald e Felipe Peixoto Braga Netto[6] são autores que defendem a interpretação ampla desses conceitos, fazendo com que a responsabilidade civil abarque os defeitos que podem comprometer a estrutura e habitabilidade do edifício, bem como, vícios de menor extensão e que causem perda do valor do imóvel ou transtornos cotidianos aos moradores.

Com esteio no entendimento de Sérgio Cavalieri Filho, “os vocábulos devem ser interpretados com certa elasticidade, abrangendo danos causados por infiltrações, vazamentos etc.”, cognição que se mostra razoável diante da apreciação do tema de vícios construtivos, uma vez que o construtor, conforme visto, tem a obrigação legal de entregar a obra perfeita e acabada para o fim que se destina.

Afasta-se então a interpretação literal da norma, devendo a responsabilidade, do ponto de vista da construção civil, ser assimilada como a incumbência de entregar a obra perfeita, observando aspectos estruturais e básicos da habitabilidade e o tempo razoável de durabilidade e expectativa de vida útil dos elementos estruturais empregados em uma construção.

O teor do artigo 618 do Código Civil não faz qualquer distinção entre os vícios aparentes ou ocultos, de modo que a garantia deve englobá-los em sua integralidade. Assim, responderá o construtor por eventuais defeitos que vierem a surgir na obra pelo prazo irredutível de cinco anos, bastando que haja a demonstração técnica e efetiva da relação causal entre a origem da patologia e o seu surgimento.

Após a detecção inequívoca dos vícios construtivos, a Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça, editada na vigência do Código Civil de 1916, prenuncia que “prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra”. Com a adaptação da Súmula ao novo Código Civil, sobretudo no tocante ao seu artigo 205, o prazo passou a ser de 10 (dez) anos.

O Enunciado 181, aprovado na III Jornada de Direito Civil pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho Federal, estabeleceu que “O prazo referido no art. 618, parágrafo único do Código Civil refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos”.

Portanto, após detectados os vícios construtivos dentro do prazo quinquenal, caso o construtor se furte de prestar a assistência inerente à sua responsabilidade, passa a fluir o prazo prescricional decenal para perseguição da reparação civil. Nota-se que as espécies de prazos são distintas, não podendo serem confundidos.

 

Notas e Referências:

[1] BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília. Disponível em: http://www.planalto.gov.br.

[2] MEIRELLES, Helly Lopes. Direito de construir. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1965, p. 298.

[3] MEIRELLES, Helly Lopes. Direito de construir. 8. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 205

[4] GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil. 6. Edição, São Paulo: Saraiva, 1995, p. 288

[5] NADER, Paulo. Curso de direito civil. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016. p. 546.

[6] BRAGA NETTO, Felipe Peixoto; FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Novo tratado de responsabilidade. 4. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019, p. 1388

Colunista

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Maria Luiza Homcy
Pós-graduanda em Direito Imobiliário pelo Instituto Luiz Mário Moutinho (ILMM). Graduada em Direito pela Universidade Católica de Pernambuco (Unicap). Advogada.

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