Razão de decidirTJPR

Dissensos sobre o prazo para a purgação da mora em contratos com garantia fiduciária de bem imóvel

Nos termos do artigo 26, caput e §1º, da Lei nº 9.514/1997, que versa sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, diante do inadimplemento total ou parcial da dívida, o devedor fiduciante será regularmente intimado para promover a purgação da mora, acrescido das parcelas vencidas até a data do efetivo pagamento, no prazo de quinze dias, sob pena de extinção do contrato e consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

Nesse ínterim, oportuno destacar que o §5º, do mesmo artigo destaca que: “purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.”

Não ocorrendo a purgação da mora, uma vez consolidada a propriedade do bem imóvel em nome do credor, este promoverá a realização de leilão para a alienação do imóvel, na forma do artigo 27 da mesma norma.

O artigo 27, entretanto, reformado pela Lei nº 13.6465/2017, inova quanto à possibilidade de o devedor fiduciário exercer o direito de preferência da aquisição do imóvel, observados os seguintes critérios que, a propósito, transcreve-se:

Art. 27. (…) § 2º-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Pois bem.

Do que se depreende, acima, a norma criou mero direito de preferência do antigo devedor fiduciante para a “nova aquisição do bem imóvel– expressão essa da própria norma, frise-se –, dispensando-o de concorrer com terceiros no procedimento de alienação extrajudicial, condicionando o exercício desta preferência ao pagamento da integralidade da dívida, tributos e custas.

Nessa “aparente” novação negocial, a literalidade da norma remete o intérprete a vislumbrar o vencimento antecipado da dívida e o pagamento da integralidade do saldo devedor que, tal como sabemos da vida prática, pode se realizar mediante a celebração de um novo contrato de crédito junto ao credor que, desta sucessiva vez, não estará vinculado a mesma política de juros do contrato sucedido.

Entretanto, algumas Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná passaram a entender que o referido “direito de preferência” descrito na norma corresponde à possibilidade de o devedor promover a purgação da mora para além do prazo descrito no 26 da Lei nº 9.514/1997. Em outras palavras, entendem alguns órgãos julgadores que a purgação da mora do contrato pode ser realizada até a data da assinatura do auto de arrematação, ou seja, após a consolidação da propriedade do bem imóvel junto ao credor.

Vejamos o panorama de alguns julgados do último ano sobre o tema.

Tanto a 10ª Câmara Cível, no julgamento do recurso de apelação nº 0029240-49.2019.8.16.0001, em 10.12.2022, quanto à 4ª Câmara Cível, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0034920-13.2022.8.16.0000, em outubro de 2022, bem como no julgamento da Apelação Cível nº 0004927-28.2019.8.16.0129, em dezembro de 2022, concluíram pela possibilidade do devedor fiduciário promover a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, com esteio em precedentes do Superior Tribunal de Justiça que deram essa interpretação à norma.

A propósito, constam do inteiro teor das decisões supracitadas remissões aos seguintes precedentes: AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.940.535/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022; e AgInt no AREsp n. 1.571.289/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/9/2022; AgInt no REsp 1.760.519/SC, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/9/2019.

Subsiste na Corte, entretanto, outros fundamentos para a mesma conclusão.

Identificamos que no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0035513-42.2022.8.16.0000, de Relatoria do Desembargador Marcos Sergio Galliano Daros, que a 3ª Câmara Cível autoriza a purgação da mora até a data da arrematação, sob o fundamento da ultratividade do Decreto-Lei nº 70/1966, para os contratos celebrados até a data da publicação da Lei nº 13.465/2017, ou seja, 11 de julho de 2017.

Em referida decisão, destaca-se que tais fundamentos estão em sintonia com os seguintes precedentes, também da Corte Paranaense: 0023431-24.2019.8.16.0019, 7ª Câmara Cível; 0001546-74.2020.8.16.0000, 10ª Câmara Cível; 0025134-81.2018.8.16.0000, 14ª Câmara Cível; 0067532-72.2020.8.16.0000, 15ª Câmara Cível; 0004399-31.2018.8.16.0031, 16ª Câmara Cível; 0024973-66.2021.8.16.0000, e 18ª Câmara Cível; 0060524-78.2019.8.16.0000.

Nesse ínterim, ainda, podemos citar a decisão da 17ª Câmara Cível no julgamento do recurso de apelação nº 0001037-31.2021.8.16.0123, de relatoria o Desembargador Luiz Henrique Miranda, em 05.12.2022.

A despeito da posição majoritária da Corte, em sentido contrário, entretanto, vemos a decisão proferida pela 1ª Câmara Cível no julgamento do recurso de agravo de instrumento nº 0042671-51.2022.8.16.0000, que vedou a possibilidade de purgação da mora até a data da arrematação o imóvel, sob o prisma das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017.

Em que pese a posição majoritária da Corte, em especial a que se escora na tese da ultratividade do Decreto-Lei nº 70/1966, para os contratos celebrados até a data da publicação da Lei nº 13.465/2017, certa dose de pessimismo fomentada por notórias informações sobre a inadimplência que assola o País prevê que o descumprimento de relações negociais com garantia de alienação fiduciária de bens imóveis ainda será um tema recorrente em 2023.

Se por um lado temos a literalidade da lei que descreve o direito de preferência com lídima indicação do vencimento antecipado do contrato, por outro viés temos uma interpretação da corroborada por precedentes Superior Tribunal de Justiça que, apesar de não terem sido realizados sob à sistemática de recursos repetitivos, gozam de reverência pelos órgãos julgadores.

Qual será o destino dos desafortunados inadimplentes? Terão eles, ainda, a possiblidade de purgar a mora até a data da arrematação?

 

Ementas e informações sobre os julgados citados no texto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. COMPRA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUTORES QUE RECONHECEM A INADIMPLÊNCIA. DIREITO DE PURGAÇÃO DA MORA. QUESTÃO JÁ DECIDIDA POR ESTA CÂMARA EM JULGAMENTO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO NOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. APLICAÇÃO DAS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI N. 13.465/2017. JUÍZO QUE JÁ HAVIA CONDICIONADO A SUSPENSÃO DOS LEILÕES AO DEPÓSITO INTEGRAL DA DÍVIDA, INCLUINDO AS PARCELAS VINCENDAS. DECISÕES QUE NÃO PODEM SER CONSTANTEMENTE REVISTAS SEM NOVOS FATOS OU FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO. PRECLUSÃO. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PARA A SUSPENSÃO DOS LEILÕES. ARGUMENTO DE “PRUDÊNCIA” QUE, POR SI SÓ, NÃO SE MANTÉM. DECISÃO REFORMADA PARA INDEFERIR A TUTELA ANTECIPADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

(TJPR – 1ª Câmara Cível – 0042671-51.2022.8.16.0000 – Curitiba – Rel.: Desembargador Salvatore Antonio Astuti – J. 10.10.2022)

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO FIDUCIÁRIO – POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – CONTRATO ANTERIOR A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/2017 – TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – RECURSO PROVIDO.

(TJPR – 3ª Câmara Cível – 0035513-42.2022.8.16.0000 – Rolândia – Rel.: Desembargador Marcos Sergio Galliano Daros – J. 10.10.2022)

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. DEMANDA PROPOSTA COM A FINALIDADE DE COMPELIR O CREDOR A ADMITIR A PURGAÇÃO DA MORA, MESMO DEPOIS DO PRAZO CONCEDIDO EXTRAJUDICIALMENTE PARA ESSA FINALIDADE.POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA, DEPOIS DE CONSOLIDADA A PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR, DESDE QUE REALIZADA ANTERIORMENTE A ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE, ADMITINDO A PURGAÇÃO DA MORA, ORDENOU A SUSPENSÃO DOS ATOS DE EXPROPRIAÇÃO EXTRAJUDICIAL.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPR – 4ª Câmara Cível – 0034920-13.2022.8.16.0000 – Curitiba – Rel.: Desembargadora Maria Aparecida Blanco de Lima – J. 18.10.2022)

 

APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. 1. PRESENÇA DO INTERESSE DE AGIR. TEORIA DA ASSERÇÃO. 2. PRACEAMENTO POR PREÇO VIL. CONFIGURAÇÃO. VALOR QUE CORRESPONDE A MENOS DA METADE DAS AVALIAÇÕES. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 3. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. 4. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA A CARGO DO VENCIDO/PERDEDOR. VERBA RECURSAL FIXADA.RECURSO DESPROVIDO.

(TJPR – 4ª Câmara Cível – 0004927-28.2019.8.16.0129 – Paranaguá – Rel.: Desembargador Luiz Taro Oyama – J. 11.12.2022)

 

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO POR CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO FIDUCIÁRIO E LEILÃO DO IMÓVEL – RECURSO ADMITIDO DE FORMA PARCELAR – INEXISTÊNCIA DE INTERESSE (QUESTÃO ESTRANHA AOS AUTOS) E INOVAÇÃO RECURSAL – INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO DA FIDUCIANTE – SUPOSTA VIOLAÇÃO DO DEVER DE BOA-FÉ –PROCEDIMENTO QUE ATENDEU AOS RIGORES DA LEI – DEVEDORA QUE, EMBORA ESTIVESSE FORA DO PAÍS, MANTINHA DOMICÍLIO NO BRASIL E LÁ FOI DEVIDAMENTE PROCURADA, SEM SUCESSO, PELO ESCREVENTE DO OFÍCIO REGISTRAL EM TRÊS OCASIÕES – HIPÓTESE QUE AUTORIZA A NOTIFICAÇÃO EDITALÍCIA (PRECEDENTES DO STJ) – A BOA-FÉ, COMO BEM SE SABE, SEMPRE SE ORIENTA AO ADIMPLEMENTO ADEQUADO DA OBRIGAÇÃO, NÃO SENDO POSSÍVEL SE EXIGIR, COM BASE NELA, O CREDOR AGUARDE, INDEFINIDAMENTE, O RETORNO DO DEVEDOR AO PAÍS PARA QUE POSSA SE VALER DE MEIOS QUE LHE GARANTAM A SATISFAÇÃO DO SEU CRÉDITO – PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO COM RELAÇÃO AOS ATOS PREPARATÓRIOS DO LEILÃO – NECESSIDADE DE REFAZIMENTO PARA ATENDER A FORMA E OS PRAZOS DA LEI – DIREITO DE PURGAÇÃO DA MORA QUE PERSEVERA ATÉ A LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA ENCARGOS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS.RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO, PROVIDO.

(TJPR – 10ª Câmara Cível – 0029240-49.2019.8.16.0001 – Curitiba – Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ LOPES – J. 10.12.2022)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE MÚTUO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO PARA OBSTAR A REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. (1) ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE PURGA DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO, MEDIANTE UTILIZAÇÃO DE RECURSOS DEPOSITADOS NO FGTS PARA ABATIMENTO DO SALDO DEVEDOR E RESTABELECIMENTO DO CONTRATO. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI 70/1966, CONFORME REDAÇÃO DO ARTIGO 39, INCISO II DA LEI 9.514/97, REGIME VIGENTE À ÉPOCA DO PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, FIRMADO ANTERIORMENTE À LEI 13.465/2017, QUE, NO CASO CONCRETO, CARACTERIZA LEI NOVA CUJA RETROATIVIDADE EM PREJUÍZO DOS DEVEDORES FIDUCIANTES É IMPEDIDA, NOTADAMENTE NO QUE DIZ RESPEITO À PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À GARANTIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO, PORQUE A RELAÇÃO JURÍDICA SE MANTÉM APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.(2) NÃO ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, EIS QUE OS APELANTES FORAM DEVIDAMENTE INFORMADOS DOS TRÂMITES DE RECUPERAÇÃO DO CRÉDITO MEDIANTE NOTIFICAÇÃO DO OFICIAL DE REGISTRO, O QUE CARACTERIZA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO ADEQUADO. (3) EFEITO SUSPENSIVO REVOGADO POR INSUBSISTÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO RELEVANTE, CONSIDERANDO QUE A MORA PODE SER PURGADA POSTERIORMENTE À PRAÇA EXTRAJUDICIAL. (4) REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJPR – 17ª Câmara Cível – 0001037-31.2021.8.16.0123 – Palmas – Rel.: Desembargador Luiz Henrique Miranda – J. 05.12.2022)

 

 

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Thierry Kotinda
Mestre em Direitos Fundamentais e Democracia e Graduado em Direito pelo Centro Universitário do Brasil – UniBrasil; Especialista em Direito Aplicado pela Escola da Magistratura do Estado do Paraná – EMAP; Membro Efetivo do Instituto Paranaense de Direito Processual – IPDP; Assessor de Desembargador no Tribunal de Justiça do Estado do Paraná; Professor nos Cursos de Graduação do Gran Centro Universitário - Gran Faculdade, em Curitiba/PR.

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    1 Comment

    1. 👏👏👏👏👏👏
      Parabéns pela explicação!

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